Oglądacie gotowe mieszkanie – wyczekane, wymarzone, w głowie malujecie już ściany i ustawiacie meble. Ale uwaga! Zanim dostaniecie klucze, czeka was odbiór mieszkania. To moment na skontrolowanie czy deweloper zadbał o zgodność efektu końcowego z umową. Zapytaliśmy eksperta, na co zwrócić uwagę podczas odbioru i jak zabezpieczyć się przed przykrymi niespodziankami podczas przyszłego użytkowania.
Każdego roku powstają nowe budynki, a w nich tysiące mieszkań. Najwięcej oczywiście w dużych miastach i na ich obrzeżach. Mimo iż kryzys wywołany epidemią daje się we znaki zarówno branży budowlanej, jak i przyszłym nabywcom marzącym o własnym „M”, popyt na lokale mieszkalne i usługowe wciąż jest bardzo duży.
Rynek pierwotny czy wtórny
Mieszkania z rynku pierwotnego od lat cieszą się większą popularnością niż te z rynku wtórnego. W grę wchodzą dwa ważne czynniki. Po pierwsze, mieszkanie od dewelopera jest nowe, a jako ludzie po prostu lubimy nowe rzeczy. Brak konieczności przeprowadzania generalnego remontu, urządzenie lokalu dokładnie według własnych upodobań – to przekonuje w szczególności ludzi młodych, którzy decydują się na pierwsze własne mieszkanie.
Druga kwestia to jakość wykonania. Współczesne mieszkania od deweloperów reprezentują zdecydowanie wyższy standard niż te w blokach stawianych kilkadziesiąt lat temu. Używa się lepszych materiałów, a projekt i obliczenia inżynierów są wolne od wad. Oczywiście nie jest to regułą, ponieważ nawet obecnie zdarzają się budynki wykonane bez należytej staranności lub z oszczędnościami, które zaważyły na ich jakości.
Nie oznacza to jednak, iż mieszkania z rynku wtórnego nie mają zalet. Osoby poszukujące mieszkania „z drugiej ręki” najczęściej wskazują na kwestię lokalizacji. W atrakcyjnych dzielnicach czy centrach dużych miast niełatwo o nowe inwestycje. Właśnie dlatego mieszkania z rynku wtórnego nie tylko nie tracą na popularności, ale też trzymają swoją cenę. Według nowych danych NBP, w większości analizowanych miast lokale z rynku wtórnego są droższe niż te od dewelopera! Jak to możliwe? Oprócz lokalizacji, w grę wchodzi też infrastruktura – sklepy, przedszkola, lokale usługowe itp. Ponadto, niektórzy nabywcy decydują się od razu wprowadzić do gotowego mieszkania, bez przeprowadzania remontu. Dzięki temu nie inwestują w wykończenie lokalu deweloperskiego.
Niestety, na nabywców mieszkań z rynku wtórnego czekają też pułapki. Nieznajomość prawa przy braku profesjonalnego wsparcia może skończyć się zakupem np. mieszkania z obciążoną hipoteką lub niejasnym statusem własnościowym, a nawet… lokatorami! Stąd mimo wszystko większa popularność mieszkań z rynku pierwotnego.
Zanim odbierzesz klucze, odbierz mieszkanie
Przed wprowadzeniem się do nowego lokum, nabywcy muszą wziąć udział w odbiorze technicznym. To bardzo ważny moment, który może zaważyć na ich komforcie użytkowania mieszkania przez najbliższe lata. O zagrożenia związane z niewywiązaniem się dewelopera z warunków umowy, ewentualne pułapki i wady na tyle ukryte, że bez technicznej wiedzy nie da się ich stwierdzić, zapytaliśmy eksperta.
Jaka jest definicja odbioru?
Odbiór techniczny jest momentem, kiedy deweloper “udostępnia” nabywcy już gotowe mieszkanie lub dom po to, żeby nabywca skontrolował zgodność nieruchomości z zawartą umową oraz z normami budowlanymi. Normy te stanowią regulacje, na podstawie których możemy sprawdzić kupowany lokal. Mówiąc wprost, jest to chwila, w której możemy sprawdzić, czy otrzymujemy produkt, za który płacimy.
Kiedy dokonuje się odbioru?
Zasady kupowania mieszkań i domów na rynku pierwotnym w Polsce uległy rewolucji w 2011 r., kiedy to w życie weszła tzw. ustawa deweloperska. Wprowadziła ona wiele obostrzeń dla deweloperów (m.in. obowiązek utrzymywania bankowych rachunków powierniczych), a także określiła, że wydanie mieszkania lub domu kupowanego od dewelopera musi być obowiązkowo poprzedzone tzw. odbiorem technicznym.
Na co zwraca się uwagę podczas odbioru?
Każdy z odbiorów można przeprowadzić według standardowej procedury, która polega na sprawdzeniu najważniejszych elementów. Dotyczy to przede wszystkim odbiorów mieszkań w stanie deweloperskim, a nie mieszkań wykończonych (w stanie pod klucz) oraz domów, w przypadku których należy sprawdzić dodatkowe elementy (m.in. elewację i zagospodarowanie otoczenia).
Tak naprawdę podczas odbioru technicznego kontrola mieszkania polega na weryfikacji jego zgodności z dokumentacją umowną, normami budowlanymi, a także na wykryciu zwykłych wad i usterek.
Głównymi elementami, które należy sprawdzić są:
– Tynki i ściany
– Piony, poziomy i płaszczyzny
– Kąty
– Stolarka okienna i drzwiowa
– Podłogi i wylewki
– Balkon i przynależności
– Instalacje (elektryczna, cieplna, wodna, wentylacji) wraz z poprawnością ich rozmieszczenia
– Szczelność stolarki okiennej
Jeśli chodzi o mieszkania wykończone pod klucz, domy czy nieruchomości z rynku wtórnego, to należy je odbierać z bardziej indywidualnym podejściem.
Czy może dojść do odbioru mieszkania przed oddaniem budynku?
Zgodnie z ustawą deweloperską „przeniesienie na nabywcę prawa własności mieszkania poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę”. W związku z powyższym odbiór musi nastąpić przed przeniesieniem na nabywcę własności mieszkania. W świetle prawa budowlanego odbierać można jedynie mieszkania w budynkach, które zostały dopuszczone do użytkowania.
W praktyce więc odbiór techniczny mieszkania lub domu powinien odbyć się w okresie pomiędzy uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie a terminem na podpisanie między deweloperem a nabywcą umowy przenoszącej własność mieszkania lub domu. Przy czym zdarza się niejednokrotnie, że mieszkania są udostępniane lokatorom jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, w celu wcześniejszego dokonania jego wykończenia. Co ważne, w takim wypadku zabronione jest dokonywanie jakichkolwiek zmian w stosunku do dokumentacji.
Kto powinien zorganizować odbiór?
Za zorganizowanie takiego odbioru odpowiedzialny jest deweloper. To jego obowiązkiem jest przygotowanie mieszkania w terminie do odbioru oraz udostępnienie lokalu do sprawdzenia. Deweloperzy „wzywają” nabywców na odbiór techniczny za pośrednictwem środków komunikacji ustanowionych w umowie deweloperskiej. Najczęściej takie wezwania wysyłane są w formie e-mailowej, jednakże jedynie forma pisemna za zwrotnym potwierdzeniem odbioru jest prawnie uznawana jako prawidłowa. Zdarza się, iż deweloper organizując taki odbiór przewiduje na jego przeprowadzenie określony czas, np. 30 minut, co w praktyce może nie wystarczyć. Nie należy się jednak tym przejmować, gdyż nie ma aktu prawnego, który zezwalałby na takie działanie.
Co się dzieje w przypadku, gdy wyznaczony termin odbioru mi nie pasuje?
Ustawa deweloperska nie pozwala deweloperowi wymuszać na nabywcy terminu odbioru technicznego mieszkania. Oznacza to, że deweloper nie może wskazać nabywcy tylko jednego możliwego terminu na odbiór. Co więcej, w razie braku pojawienia się nabywcy deweloper nie może uznać, że odbiór się odbył. Nabywca mieszkania ma pełne prawo powiedzieć deweloperowi, że zaproponowany termin mu nie pasuje i wskazać inną datę. Jak wcześniej wspomniałam, jedyną prawnie akceptowalną formą powiadomienia jest forma pisemna i dopiero po dwukrotnym listownym powiadomieniu właściciela deweloper ma prawo uznać, że doszło do odbioru.
Jaka jest optymalna pora na umówienie odbioru i co ma na to wpływ?
Na odbiór techniczny warto umówić się w ciągu dnia, gdy mieszkanie oświetlone jest światłem naturalnym. Jest to nawet zgodne z normami. Niedopuszczalnym jest stosowanie sztucznego oświetlenia do wykrywania niedoskonałości.
Czy warto skorzystać z porad fachowca?
Podczas odbioru mieszkania przydaje się zachowanie chłodnej głowy i możliwie spokojne podejście do tematu. Na ogół emocje są złym doradcą, a nie da się ukryć, że przy odbioru nowego lokum mogą być u kupujących bardzo silne – szczególnie gdy jest to ich pierwsze mieszkanie. Warto zatem skorzystać z pomocy niezależnego doradcy, który będzie potrafił znaleźć ewentualne uchybienia i niedociągnięcia. Najlepiej, gdy jest to sprawdzony fachowiec, który ma w tym doświadczenie. Każde mieszkanie ma swoją specyfikę, która wpływa na zakres czynności do wykonania. Bez wątpienia odbiór mieszkania z pomocą specjalisty jest mniej stresujący. Sama teoria, nie poparta praktyką, dodatkowo w połączeniu z towarzyszącymi nam stresem i emocjami, może nie wystarczyć do wychwycenia wszystkich błędów i usterek.
Jaki sprzęt wziąć ze sobą na odbiór?
W przypadku skorzystania z pomocy fachowca nie trzeba brać na odbiór żadnych specjalnych narzędzi i urządzeń, gdyż inżynier będzie wyposażony w profesjonalny sprzęt. Koszt takiego sprzętu jest wysoki, a zakup tylko w celu dokonania odbioru – nieopłacalny. Są to sprzęty takie jak: łaty, poziomice różnej długości, kątowniki, higrometr, pirometr, dalmierz, laser krzyżowy, szczelinomierz czy kamera termowizyjna.
Jakie dokumenty będą potrzebne podczas odbioru?
Podczas odbioru ważna jest znajomość standardu wykończenia mieszkania lub domu oraz rzutu projektowego nieruchomości wraz z rozkładem instalacji. Osobiście zawsze proszę o przesłanie tych dokumentów wcześniej do naszej firmy, tak aby można było się z nimi zapoznać.
Co obejmuje rękojmia dewelopera?
Warto pamiętać, że już po przeniesieniu własności mieszkania zawsze macie Państwo możliwość domagania się od dewelopera naprawy wad i usterek na podstawie tzw. rękojmi. W jej ramach można zgłaszać wady przez 5 lat od dnia, w którym dokonano odbioru mieszkania od dewelopera. Zgodnie z kodeksem cywilnym, rękojmia obowiązuje wtedy, gdy:
– mieszkanie nie ma właściwości, które zostały przyrzeczone w umowie z deweloperem, np. brak wykonanej instalacji, pomimo że zostało obiecane przez wykonawcę,
– lokal wykazuje wady, które uniemożliwiają mieszkanie w nim, np. konstrukcja silnie chłonie wilgoć, powodując powstawanie na ścianach szkodliwego dla zdrowia grzyba,
– odkryte po pewnym czasie wady znacznie obniżają wartość nieruchomości, np. niewypoziomowana podłoga lub nieszczelne okna,
– mieszkanie zostało wydane w stanie niekompletnym – np. brakuje komórki lokatorskiej, choć powinna zostać udostępniona właścicielowi mieszkania.
A gdy potrzebna jest porada prawna?
Czasami w indywidualnych przypadkach należy skorzystać z pomocy radcy prawnego z doświadczeniem w nieruchomościach. Współpracujemy z prawnikami specjalizującymi się w prawie rzeczowym. To sprawdzone przez nas osoby, mające bogate doświadczenie zarówno w udzielaniu indywidualnych porad, jak i w reprezentacji przed sądami czy prowadzeniu negocjacji lub mediacji. Oferujemy analizę polegającą na sprawdzeniu dokumentów oraz publicznie dostępnych informacji na temat dewelopera, konsultacje telefoniczne z adwokatem oraz wskazanie i propozycje zmiany niekorzystnych klauzul umownych.
Nie tylko analizujemy standardowe umowy, ale także pomagamy naszym klientom w nietypowych kwestiach prawnych, np. przy rozmaitych umowach przedwstępnych lub umowach inwestycyjnych oferowanych do podpisu przez małych deweloperów. Pomagamy też w sporządzaniu pism w kwestiach spornych, np. pism do dewelopera o uznanie usterek.
Jakie usługi w zakresie odbioru świadczy Pana firma?
Oferujemy pełny zakres sprawdzenia nieruchomości, o którym już wcześniej wspominaliśmy. W ramach odbioru lokalu sprawdzamy, czy lokal jest wolny od wad oraz czy wszystkie elementy zostały wykonane zgodnie z obowiązującymi normami budowlanymi, rozporządzaniami, zmianami lokatorskimi i ustaleniami z deweloperem. Sprawdzimy m.in. szczelność stolarki przy wykorzystaniu kamery termowizyjnej, jakość ścian i tynków, w tym pomiar wilgotności, równość oraz poprawność wykonania posadzek, parapety, progi instalacje itp.
Zakres oferowanych przez nas usług można sprawdzić na naszej stronie internetowej www.odbierammieszkanie.pl
Skorzystanie z usługi firmy zapewniającej profesjonalne doradztwo przy odbiorze mieszkania oczywiście wiąże się z pewnym kosztem. Przyszli lokatorzy mogą zastanawiać się, czy taki wydatek rzeczywiście jest im potrzebny. Szczególnie jeśli ciężko pracowali i długo odkładali pieniądze na zakup mieszkania i załatwienie związanych z tym formalności. Należy jednak pamiętać, iż jednorazowy wkład w pomoc specjalisty jest zdecydowanie mniejszym obciążeniem niż późniejsze „naprawianie” niedociągnięć powstałych z winy dewelopera. Do tego dochodzi stres związany z dochodzeniem swoich praw i ewentualną porażką w tym zakresie. Oczywiście pomoc inżyniera nie jest wymagana, jednak zdecydowanie ułatwia cały proces, a przyszłym lokatorom pozwala bez stresu cieszyć się nowym mieszkaniem.