Często zdarza się tak, że chcąc przekazać swoje nieruchomości dzieciom czy wnukom dowiadujemy się w urzędzie lub u notariusza, że nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny. My zaś nie mamy tytułu własności do nieruchomości, która w naszych oczach zawsze stanowiła naszą własność. Co to oznacza?
Najprościej mówiąc, oznacza to, że osoba, która aktualnie posiada nieruchomość, pozostającą w rodzinie od dziesiątków lat nie dysponuje dokumentem stwierdzającym do niej tytuł własności. Jak więc rozwiązać zaistniały problem?
Sposobów nabycia własności nieruchomości jest kilka w zależności od indywidualnej sytuacji, w której się znaleźliśmy. Najczęściej stosowanymi w praktyce sposobami nabycia własności są jednak uwłaszczenie lub zasiedzenie.
Oba sposoby sprowadzają się do złożenia wniosku w sądzie i otrzymania po przeprowadzeniu postępowania sądowego w odpowiednim trybie, postanowienia stwierdzającego nabycie własności nieruchomości.
Pomiędzy ww. sposobami nabycia własności nieruchomości istnieje kilka podstawowych różnic. Zasadniczymi z nich są koszty postępowania sądowego oraz przesłanki, jakie należy spełnić, aby otrzymać tytuł własności do nieruchomości.
Uwłaszczenie
Uwłaszczenie nieruchomości pojawiło się w polskim prawie wraz z ustawą z dnia
26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Na podstawie ww. aktu od dnia 4 listopada 1971 r. do dnia 6 kwietnia 1982 r. organy administracji państwowej w celu uregulowania stanu prawnego nieruchomości wydawały tzw. Akty Własności Ziemi. Ustawa ta została uchylona na mocy ustawy z dnia 26 marca 1982 r., pomimo tego jej postanowienia nadal mają istotne znaczenie i są stosowane w praktyce. Z tą jednak różnicą, że od 6 kwietnia 1982 r. dotychczasowe kompetencje organów administracji przejęły sądy powszechne.
Chcąc nabyć własność nieruchomości w trybie uwłaszczenia, należy udowodnić spełnienie kilku przesłanek wskazanych ww. ustawie. Zgodnie z art. 1 przedmiotowej ustawy, nieruchomości wchodzące w skład gospodarstw rolnych i znajdujące się w dniu wejścia w życie ustawy w samoistnym posiadaniu rolników stają się z mocy samego prawa własnością tych rolników, jeżeli oni sami lub ich poprzednicy objęli te nieruchomości w posiadanie na podstawie zawartej bez prawem przewidzianej formy umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, umowy o dożywocie lub innej umowy o przeniesienie własności, o zniesienie współwłasności albo umowy o dział spadku.
Ponadto, niezależnie od spełnienia powyższych warunków, rolnicy, którzy do dnia wejścia w życie omawianej ustawy posiadali nieruchomość jako samoistni posiadacze nieprzerwanie od 5 lat, również stają się właścicielami tych nieruchomości z mocy prawa. Wyjątek dotyczy objęcia posiadania w złej wierze – wówczas nabycie nastąpi tylko wtedy, gdy posiadanie takie trwało lat 10.
Oprócz wyżej przytoczonych przesłanek należy także udowodnić, że w momencie wejścia w życia ustawy (tj. w dniu 4 listopada 1971 r.) osoba ubiegająca się o nadanie tytułu własności w trybie uwłaszczenia, była samoistnym posiadaczem tej nieruchomości.
Zgodnie natomiast z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada faktycznie rzeczą jak właściciel.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się, że posiadanie samoistne nie może ograniczać się do wewnętrznego przekonania posiadacza, lecz musi być dostrzegalne z zewnątrz. Posiadaczem samoistnym jest więc ten, którego zakres faktycznego władania rzeczą jest taki sam, jak właściciela i który znajduje się w położeniu pozwalającym na korzystanie z rzeczy w taki sposób, jak może to uczynić właściciel.
Z punktu widzenia osoby zainteresowanej właściwym uregulowaniem prawa własności do posiadanej nieruchomości, tryb uwłaszczenia jest znacznie korzystniejszym rozwiązaniem pod względem finansowym od instytucji zasiedzenia. Wniosek o uwłaszczenie składany do wydziału cywilnego właściwego miejscowo sądu rejonowego jest całkowicie wolny od opłat. Ponadto uwłaszczenie jest czynnością prawną, od której ustawodawca nie przewidział podatku. Niestety, nie można powiedzieć tego samego o instytucji zasiedzenia.
Zasiedzenie, jako sposób nabycia własności nieruchomości
Zasiedzenie to jedna z form nabycia własności zarówno nieruchomości, jak i rzeczy ruchomych poprzez ich długotrwałe, faktyczne posiadanie. W drodze zasiedzenia można nabyć własność każdej nieruchomości (gruntowej, budynkowej czy lokalowej) oraz każdej rzeczy ruchomej. Można zasiedzieć także służebność gruntową oraz w pewnych warunkach użytkowanie wieczyste. Instytucja zasiedzenia została uregulowana w przepisach ustawy Kodeks cywilny.
Zgodnie z art. 172 par. 1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa jej własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Stosownie zaś do treści par. 2 po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie
w złej wierze.
Do stwierdzenia nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia niezbędne jest więc łączne spełnienie przesłanek:
- samoistne posiadanie nieruchomości,
- upływ określonego w ww. przepisach czasu, którego długość zależy od dobrej lub złej wiary posiadacza
- ciągłość posiadania
Pierwszą z przesłanek zasiedzenia jest więc podobnie jak przy uwłaszczeniu posiadanie samoistne nieruchomości. Jak już wcześniej pisaliśmy, w praktyce uznaje się, że posiadaniem samoistnym jest stan władztwa nad nieruchomością odpowiadający władztwu właściciela. Posiadacz samoistny włada rzeczą jak właściciel, korzystając faktycznie ze wszystkich uprawnień, z jakich zgodnie z prawem korzysta właściciel danej rzeczy. Innymi słowy, posiadanie samoistne oznacza stan władania nieruchomością uzewnętrzniający się poprzez wykonywanie wszystkich uprawnień względem nieruchomości, które co do zasady przysługują wyłącznie właścicielowi- a więc dbanie o nieruchomość, ponoszenie kosztów związanych z jej utrzymaniem, ponoszenie nakładów, obsiewanie, czerpanie korzyści, korzystanie z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, rozporządzanie nią, dokonywanie zabudowań, występowanie w charakterze właściciela w stosunku do innych podmiotów.
Drugą konieczną do spełnienia przesłanką zasiedzenia jest posiadanie nieruchomości przez nieprzerwany określony w ustawie okres czasu, którego długość zależy od dobrej lub złej wiary posiadacza samoistnego.
W praktyce przyjmuje się, że posiadaniem w dobrej wierze mamy do czynienia wówczas, gdy posiadacz samoistny jest w błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu, że przysługują mu wykonywane przez niego uprawnienia właścicielskie względem nieruchomości,
a wykonując je, nie narusza on uprawnień innych osób. Dobra wiara posiadacza podlega ocenie w chwili uzyskania posiadania.
Ze złą wiarą mamy natomiast do czynienia, gdy posiadacz wiedział, że obejmowana przez niego nieruchomość nie należy do niego.
Trzecia przesłanka to ciągłość posiadania, czyli posiadanie nieprzerwane przez wymagany ustawą okres.
Nabycie nieruchomości
Bieg zasiedzenia zasadniczo rozpoczyna się od dnia objęcia rzeczy w posiadanie przez posiadacza samoistnego, który nie jest jej właścicielem. Nabycie nieruchomości następuje natomiast z mocy prawa z chwilą upływu terminu niezbędnego do stwierdzenia zasiedzenia. Następuje to w zależności od wystąpienia dobrej lub złej wiary odpowiednio po upływie 20, lub 30 lat nieprzerwanego samoistnego posiadania nieruchomości. Wraz z nabyciem własności nieruchomości przez zasiedzenie nie wygasają jednak dotychczasowe obciążenia tej nieruchomości tj. np. hipoteka.
Pomimo że nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia następuje z mocy ustawy. Nie oznacza to jednak, że fakt takiego nabycia stwierdza samodzielnie dotychczasowy posiadacz samoistny. W celu stwierdzenia nabycia własności przez zasiedzenie konieczne jest przeprowadzenie na wniosek złożony przez posiadacza samoistnego postępowania sądowego. Kończy się ono wydaniem postanowienia stwierdzającego zasiedzenie nieruchomości, w którym sąd wskazuje, z jaką datą to zasiedzenie nastąpiło. Wniosek podlega opłacie stałej, która obecnie wynosi
2000,00 zł.
Takie postanowienie stanowi dla nas potwierdzenie, że zasiedzieliśmy daną nieruchomość i jesteśmy jej formalnym właścicielem.
